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通州-東小馬地塊-招商璀璨系

單價(jià): 62000.00元/平方米
發(fā)貨期限: 自買(mǎi)家付款之日起 天內(nèi)發(fā)貨
所在地: 直轄市 北京
有效期至: 長(zhǎng)期有效
發(fā)布時(shí)間: 2023-12-19 10:25
最后更新: 2023-12-19 10:25
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招商 璀璨系

近日,招商拿下的位于通州東小馬的地塊流出了新的帶尺寸戶型圖,還未官宣,此戶型非終版,終稿可能會(huì)有改動(dòng),但預(yù)計(jì)不會(huì)太大。

先復(fù)習(xí)一下這個(gè)地塊的大概情況:

東小馬6009地塊是招商以15%的溢價(jià)率加上3.3萬(wàn)平的現(xiàn)銷(xiāo)面積拿下的,也就是說(shuō)這個(gè)小區(qū)里有超過(guò)一半的房源到現(xiàn)房狀態(tài)才能賣(mài),這次期房能賣(mài)的可能都不到300套。

樓面價(jià)3.6萬(wàn)/平,這是東小馬三塊地中價(jià)格高的一塊,銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)/平,但競(jìng)品樓盤(pán)京玥蘭園的成交均價(jià)不到6萬(wàn),這么看,開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間還真不算大。


區(qū)位


小區(qū)的位置屬于是通州的老城區(qū),1號(hào)線和7號(hào)線的中間位置,育才學(xué)校的南側(cè),瑞都公園世家的西側(cè)。

周邊配套相對(duì)來(lái)說(shuō)還算成熟,醫(yī)療教育商業(yè)交通這四大方面不敢說(shuō)有多優(yōu)質(zhì),基礎(chǔ)都能滿足。


產(chǎn)品


小區(qū)一共15棟樓,總高6-11層,容積率2.2,綠化率30%。

在售面積:77平兩居;89-107平三居;120-140平四居

總價(jià)區(qū)間:預(yù)計(jì)460-840萬(wàn)左右




戶型

77平東西兩居室,雙臥夾客廳朝東,入戶私密玄關(guān),餐客一體,還有一個(gè)家政間,衛(wèi)生間干濕分離,整體沒(méi)有什么浪費(fèi)面積,很適合剛需上車(chē)。

89平南北通透三居室,這個(gè)戶型估計(jì)會(huì)很好賣(mài),畢竟周邊二手房89平只能買(mǎi)個(gè)兩居,90平以下的房子契稅可以少交0.5,要是按總價(jià)540萬(wàn)算也能省將近3萬(wàn)呢。從戶型上來(lái)看,客廳是拐角飄窗,整體采光面差不多8米左右,這種戶型住著沒(méi)的挑。


107平南北通透三居室,這個(gè)戶型類(lèi)似碧桂園和世界二期的戶型很相似,之前有看過(guò)碧桂園三居室的可以等等這個(gè),畢竟那個(gè)房源量不多,沒(méi)什么好樓層。

120平的南北通透四居室,方方正正四葉草戶型,全明格局,入戶私密玄關(guān),雙臥夾客廳朝南,次臥夾廚房朝北,餐客廚一體化設(shè)計(jì),這個(gè)戶型很適合周邊人群的改善,會(huì)很好賣(mài)。

140平的南北通透四居室,屬于是120平四居的放大版,格局基本沒(méi)變化,位于小區(qū)的樓王位置,如果預(yù)算夠的上,我覺(jué)得可以趁早聯(lián)系我看房了,晚了不一定有好樓層。


樓盤(pán)分析

優(yōu)點(diǎn):

能買(mǎi)到洋房肯定是選洋房,畢竟得房率相對(duì)高一些,能提高居住舒適度;小區(qū)整體的戶型設(shè)計(jì)還不錯(cuò),比較切合剛需和改善的需求。

周邊配套相對(duì)成熟,距離地鐵較近,近的是7號(hào)線群芳站,從南門(mén)到地鐵口的步行距離不到700米;醫(yī)療有通州婦幼和東直門(mén)醫(yī)院距離不遠(yuǎn);學(xué)校有育才,這個(gè)地塊的位置屬于育才的劃片;商業(yè)呢項(xiàng)目自身是匱乏的,但隔壁瑞都加州的商業(yè)街還是很熱鬧的足以滿足日常生活。


缺點(diǎn):

小區(qū)周邊基礎(chǔ)配套是都有的,但不是特別優(yōu)質(zhì)。周邊沒(méi)有大型商業(yè),像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、領(lǐng)展購(gòu)物、愛(ài)琴海、樂(lè)堤港這類(lèi)大型商業(yè)綜合體的距離在3-6公里之間,而群芳站旁建設(shè)的環(huán)球北交通樞紐所附帶的商業(yè)也非大型。

文旅區(qū)的紅利并非誰(shuí)都能吃到,環(huán)球影城確實(shí)能帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,但要說(shuō)帶動(dòng)房?jī)r(jià),這中間還差著好幾道呢。



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